何度か書いてきました、リフォームの問題ですが、具体的なイメージはつかめたと思います。
＜ 過去記事 ＞
今回は、リフォームの予算について考えてみたいと思います。
あまり予算がかさむと、結局家賃を値下げしたみたいな感じになってしまいますが、うまくすれば（新築までは行かないにしても）家賃を上げ戻すことができるかもしれないのです。
物件がよみがえれば、それだけ長く 家賃が戻れることになるのです。
これは、大家にとっては大変うれしいことになるわけですね。
原状回復は、入居者が入る前の状態に戻すことであり、修復の予算は『預かり敷金＋修復積立金の予算』の範囲内でなくてはなりません。
また、入居者の故意や過失によるものでないものについては、預かり敷金を使うことができないのです。
・原状回復までの予算を考えると…
入居者が入居した時点まで戻すことを考えますと、家賃の２～３か月分と言われているようです。
一例ですが
家賃５万円のワンルームマンションなら ⇒ １０～１５万円のイメージですね。
長期に入居された場合は、経年変化も大きく、これくらいの予算で原状回復は難しいことになります。
建物も古くなりますし、設備も交換時期に差し掛かっている可能性も高いです。
敷金 + 少しの予算というわけには行かないでしょう。
そもそも、こういう場合のリフォーム予算は、どれくらいを考えたらよいのでしょうか？
・最大でも家賃６カ月くらいを目安とする
退去後、リフォームをした場合、予算を家賃６カ月分と考えると、半年過ぎたらリフォーム代金は回収できることになります。
そして、翌月からは家賃でプラス収支にできる…こんなイメージが良いようです。
それ以上になりますと、投資分を回収するのに時間がかかりすぎることになりますので、投資効率が下がります。
新入居のための原状回復は、やはりごく軽くやらなくては、運営に支障をきたしかねないのです。
入居者が付かないレベルでも困るのですが、退去後の原状回復に大金をかけるのもちょっと考えものとなるのです。
・リフォームもリースができる？！
ついでながら、リフォームを安くあげる工夫について書いてみます。
エアコンやキッチン、設備投資についてはリースができる、と聞くと納得される人もあると思います。
実は、間取りの変更や外装の塗り替えなどもリースが活用できる時代になっているのです。
それにて、大金が必要になるリフォームもできやすくなります。
それだけではなく、リースなら経費扱いになり、固定資産扱いになる修繕より税金面でも優遇されることになるのです。
詳細については、リース会社に相談することが良いでしょう。
・耐震改修工事には補助金で
古い建築物となると、入居者は耐震基準を満たしているか？震災の時に安全性を危惧されることになります。
震災で賃貸マンションなどが倒壊した場合、けが人がでたりすると管理責任が問われる場合があります。
『土地工作物責任』の問題であり、民法の７１７条の規定になります。
（つまり、土地の工作物の設置や管理に問題があって被害が生じた場合、工作物の所有者が責任を負うというもの）
よって、建物を持って単に賃貸しているだけでよいのではなく、安全基準にも気を配る必要があるのです。
東北大震災以降、日本列島は、長期にわたり地震の連続に見舞われると専門家は指摘しています。
それに呼応するかのように、行政も対策を提示しています。
２００６年（平成１８年）に、改正耐震改修促進法を施行し、耐震診断の費用や耐震補強費用の助成をすることになりました。
（詳しくは、立地している自治体のホームページで調べられます）
耐震改修が出来ている、となると古マンションながら、安心・安全を主張することが出来ます。
ひいては、入居率アップに役立つというわけですね。
