Ｋ不動産の社長の言うままに、中古マンション２室に投資した自分。
ですが、なぜ？中古マンションなのでしょう？
ワンルーム（またはそれに近い２ルーム）のマンションに絞った理由はどうしてなのでしょう？
その理由を考えてみました。
目次
・初心者が中古ワンルームを収益物件に選ぶ訳は？
中古マンションの断然の良さは、価格が安いことです。
新築マンションは、最初は家賃も高く設定できて効率が良いかに見えるのですが、第一入居者が退去してしまえば中古物件扱いとなります。
そこからは、ごく普通の中古マンションの家賃水準に落ち着きます。
ユーザーも好き好んで高い家賃を払うことがありませんので、築浅（ちくあさ＝築年数が少ない物件）だから家賃が必ず高いとはなりません。
むしろ、安い家賃をめがけて「お買い得」と思ってくれるようなマンションが良いのですね。
ただし、
どんなマンションが空き室にならないのか…？
人気が落ちないマンションのタイプがあるのだろうか…？
空室・滞納などのリスクがない、好立地・人気などの条件が必要になります。
しかし、経験のない素人では、やはりこのような条件を上手に見抜くのは不可能ということになります。
Ｋ不動産のような良心的で、ある意味献身的に協力してくれる不動産会社がやはり頼りになる、ということですね。
・ワンルームマンションが投資先としてねらい目の理由
ワンルームマンションとファミリータイプのマンションを比較してみましょう。
実はワンルームのほうが、ファミリータイプと比べてリスクが少ないのです！
これを『リフォームにかかる費用』『表面利回り』『空室の期間』に分けて考えてみましょう！
ワンルームはリフォームにかかる費用が割安
将来的に、空室になった際のフォローアップを考えなくてはなりません。
広いファミリータイプのマンションは、リフォーム工事の費用がかかります。
給湯器やエアコンなど生活必需品に対する費用が掛かってしまいます。
ワンルームなら数万円というところが、ファミリータイプなら30万円以上かかるのも珍しくないのです。
ワンルームだと収益としての表面利回りが良い
ファミリータイプは、ワンルームに対して数倍の購入費用がかかります。
ですが、家賃も数倍というわけにもいかないのです。
高額な価格に見合うだけの、家賃が設定できない…これがファミリータイプの大きなマンションの『利回り』上の欠点となります。
自分のマンションですと、最低でも８％は取れるのですが、ファミリータイプになると、４％がせいぜいである、という数字もあります。
ワンルームマンションだと空き室の期間が短い
先に挙げた、リフォームの期間を今度は考えてみましょう。
リフォームは、ワンルームなら４～５日で済むところが、ファミリータイプなら２週間以上かかることがざらなのです。
この間、入居者は入れませんので空室期間となってしまって非効率です。
また、ファミリータイプは結局、マイホーム派へ移行するステップ的な役割が多く、いずれは出ることを前提としています。
入居者が見つからないときは賃料を値下げしますが、それでもなかなか決まらないことも少なくありません。
・結論としては…
やはり投資対象としては、部屋数が少なくて、管理するのに小回りが利き、管理費用がかからず『利回りが良い』ワンルームタイプが優秀ということになります。
可能な限り 早く購入代金を支払いたい、利回りを上げたいとなると、大きなマンションは案外うま味がないのです。
