不動産契約時の重要事項説明書について。初めての不動産契約のために

『不動産契約の締結』などと聞かされると、初心者のうちはなんだか不安を感じることが多いと思います。

私もドキドキしながら、指示のままに動くだけでしたが、2室目の契約になるとかなり手順がわかりなれてきた気がしたものです。

こういう場合は、丁寧でかつ親切に指南してくださる不動産店がとても頼もしく感じられたりもします。

ここでは、契約の進み方を予習して『本番の契約』に臨む下準備ができたらと思います。

不動産購入について、重要事項説明書と契約書は大切で、要注意の書類となります。

不動産契約は、3段階に分かれて行われますので、ここをよく注意して把握しましょう。

・不動産契約の進み方

重要事項説明書

宅建士が資格証を提示し、重要事項説明書を読みます。

不明点はここで質問します。

先に提示されている物件の資料と相違がないか確認します。

契約書の読み合わせ

契約書をここで初めて見た、というのでは不利な条件があっても取り消せません。

念のため、事前にファックスなどで送付を受け、目を通しておきます。

署名捺印と金銭の授受

不動産店員・司法書士などに説明されながら、次々と署名・捺印します。

住所・氏名は書類ごとに何度も書かなくてはなりません。

一度やってみるとわかりますが、かなり面倒くさい作業になります。

周囲はプロの皆さんで、サラリーマン大家さんだと、ちょっと敷居が高くてドキドキすると思います。

(一度、ゴム印を作ってしまえば、確定申告の時などにも便利です)

こういう流れで不動産契約は行われます。

・重要事項説明書でのポイントは?

重要事項説明は宅建業法で決められた、不動産の売買や賃貸で行われなくてはならない作業です。

これまで見せられてきた資料と相違点がないか、念入りにチェックしましょう。

また事故物件と呼ばれる犯罪や人命に関わる行為(殺人・自殺)に関する物件である場合、この時に説明することになっています。

人に物件を貸す時には、説明をする側に回るので、よく聞いておくことが必要になります。

・耐震強度とアスベストについても説明

賃貸の場合は、それほど気にする人が多くないと考えられますが、平成18年の宅地建物取引業法(宅建業法)が改正され説明責任が加えられました。

耐震強度とアスベストについては、この段階で聞くようにしましょう。

検査・補修・工事などの事実があれば記載の必要があります。

売り主が何もわからない場合は、前所有者からは何も説明がなかった旨を、説明をしてもらう必要があります。

(賃貸する場合「説明がなかった」と、借り主に伝えなくてはならないためです)

・契約書で重要な瑕疵担保責任について

瑕疵担保責任とは、物件を引き渡した際に、物件に瑕疵(≒欠陥)が有った場合、ある一定期間まで買い主が売り主にその責任・保証を求められる制度です。

保証についてですが、

☆ 民法では「買い主が瑕疵を知ってから1年以内」

☆ 宅建業法では「売り主が不動産業者であれば、2年以内」」

こう決められています。

ここで重要なのが、瑕疵の保証の期間や責任についてになります。

期間の短縮は契約書で決めることができますし、売り主が不動産業者でなければ、責任そのものを免除することもできるのです。

しかし、この項目で安易な妥協は禁物となります。

期間短縮・責任免除を許してしまい、損をしてしまうのはやはり売り主です。

☆ 責任の免除については、応じるべきではない。

☆ 期間短縮についても、入居者と連絡が取れ、確認ができるまでは責任を持たせるように(目安は最低3ヶ月)。

現在は、かなりセレモニーというか、形骸化しているなどと言われる、重要事項説明や契約書の読み合わせなどですが、とても重要なことです。

その場の雰囲気などで、さらさらっと譲歩してしまうことが、後々大変な問題に発展しても困ります。

より慎重に、内容確認に手間を惜しまないようにしましょう。

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