家賃滞納の催促の実際!大家ができる不動産投資のトラブル防止の実例

さる書籍を見ていたら家賃滞納の催促をする話が書かれていました。

ちょっと興味深い話なので書いてみようと思いました。

・家賃滞納後1ヶ月過ぎると…

☆ まず、1ヶ月過ぎますと、郵便もしくは電話にて督促を施行する。

☆ 2ヶ月過ぎた場合は、入居者と保証人の両方に連絡を入れ、郵便にて両方に督促する。

☆ 3ヶ月を過ぎると、内容証明つき郵便にて督促し、内容もかなり厳しい内容にて送付する。

(例えば、「これで入金がない場合は、弁護士による法的手続きを取って 云々」)

これも、入居者と保証人に督促。

(ここまでくると、さすがに入居者との信頼関係は崩壊し、ある程度の対抗関係にならざるを得ない)

☆ これでダメなら、本格的に家賃の回収にかかる。

回収専門業者という名前の司法書士や弁護士がやっている法律事務所に回収の依頼をかけることになる。

と、まあこんな感じなのですが、結構生々しい感じで、こんな風にはなりたくないものです。

大事に至る前に、やはり家賃保証会社に頼ることも考えなくてはなりません。

・複数の保証会社と取り引きをしている管理会社も

たいていの管理会社は保証会社は1社とのみ取り引きをしています。

ところが、中には複数の家賃保証の保証会社と取引を行っている管理会社があります。

それにより、従来は入居の候補外であった入居者も対象となりえますし、候補の幅が広がることになります。

いろいろの『特例』と思うケースについて、保証業務を肩代わりしてくれるので、説明してゆきましょう。

・フリーター専門の家賃保証会社がある

家賃の保証会社というのは、いっぱい有るようでして、例えば外国人専門の保証会社があったりします。

これは、英語の翻訳・通訳などのサービスもついていたり、よく分かっていない外国人に対して入退去の指導もしてくれるなど…

かなり至れリつくせりのサービスがついているようです。

また、フリーター専門の家賃保証会社がありまして、かなりユニークな印象ですね。

アルバイトしかしていない、フリーターを専門に家賃を保証するので「ちょっとどんな会社かのぞいてみたい」そんな気もします。

フリーターだから、定期的な収入が望めないから、と本来なら入居者候補にはなりにくいのですね。

ですが、これらの人達を入居候補者にできれば、入居者の幅はかなり広がることは言うまでもありません。

10数社の保証会社を駆使して客付けしている不動産会社もあるとのことで、オーナーとしては頼もしい限り。

但し、外国人専門の家賃保証をしてくれていた保証会社が不況のために倒産したこともあるようで、過信は禁物かもしれません。

・生活保護は家賃保証があるけど…

生活保護を受けている人の場合、公的な保証で家賃が支払われているので家賃の取りっぱぐれがないと思われています。

物件が古くなると、なかなか入居者が付きにくくなり、家賃も下がってしまうことが多いです。

となると、生活保護の人は大歓迎!ということになるのだと思うのですね。

ですが、ここに問題があり、家賃回収不能のパターンがあるのです。

市役所から直接 家賃がが振り込まれている場合は、まず安心なのです。

ところが、直接家賃が振り込まれるには本人の承諾が必要になるのです。

つまり、本人が自分で直接支払うといって市役所からの振り込みを拒否した場合が問題となります。

家賃分の生活保護費は、保護受給者の生活費(場合によっては酒代とか遊興費などに)になってしまう可能性があります。

よって、生活保護だから、家賃の未回収はない、というのは保証されないのです。

契約の際に、市役所からの振り込みを承諾してくれるように話を取り付けておくことが必要となります。

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