自分は、地方でマンション経営をしているのは書いてきたとおりですが、投資用のマンションを持つなら、やはり東京２３区に限るという意見もあります。
賃貸の需要がある東京でのマンション経営が、不動産投資で成功する秘訣である、さえ書いている人もあります。
だからといって、都内だから、２３区内だから必ず成功できるとは限らないのです。
あくまで「成功する確率が高い」「失敗する確率は低い」というものであり、誤るとやはりヤバい方向に行くのは間違い有りません。
その先に待っているのは、
★ 長期に空室のまま放置されてしまう。
★ 長期に滞納される。
★ 建物がスラム化してしまう。
などの問題の状況であり、負のスパイラルに入ると、抜け出すのは困難となってしまいます。
リスクのある問題物件の特徴を書いてみましたので、参考にして貰いたいものだと思います。
・問題のある物件の特徴は
★ 駅から徒歩で１５分以上かかる物件
★ オートロックなどのセキュリティがなく、不安がある物件
★ 延床面積（のべゆかめんせき）が１５㎡以下の、とにかく小さな物件
★ 室内に洗濯機の置き場がない物件
★ 1981年（昭和56年）以前にできた、新耐震法以前の基準の物件
★ 道路・鉄道など周辺の騒音が酷いところにある物件
★ 歌舞伎町（新宿）のような特殊繁華街にある物件
外観上が良いとか、内部がきれいだとか、見た目の部分は良くても、これらの条件に該当する物件は長期安定収入を実現するには不向きである物件となります。
これ以外にも、物件選びの重要な３つのポイントをあげておきます。
東京都２３区以外でも通用する、基本的で重要なポイントです。
・見た目の情報で判断しない
マンションは、外見だけの情報では、良い物件か悪い物件かがわかりにくいのです。
問題になるのが「過去の修繕実績」「将来に控えている大規模修繕計画のようす」「修繕積立金の積み立ての状況」「積立金の滞納の状況」
これらは、外見では判断できないのですね。
外見が良くても、上のような条件がよろしくないケースがやはりあるということです。
例えば、築２０年を過ぎているのに、外壁工事などの大規模修繕工事が全く実施されていないとか、管理組合が機能していないとか。
また、修繕積立金も集まっておらず、ほとんどない、などの状況があっても見えないのですね。
そこで大切なのが『重要事項調査報告書』になります。
重要事項調査報告書とは？
『重要事項調査報告書』には、修繕の履歴、修繕積立金、管理費や修繕積立金の滞納の状況、大規模修繕工事の実施履歴などが書かれています。
マンションの管理状況に関する情報が一覧できる、『マンションのカルテ』のようなものと言えるでしょう。
これは、購入希望者が建物の管理会社や仲介会社に働きかけないと情報が出てこないのです。
物件購入の際には、必ず『重要事項調査報告書』を参照するようにしましょう。
・高額家賃の投資物件の危険性は
といっても、高額家賃ってどれくらい？ということになると思います。
☆ ワンルームマンションで１０万円以上
☆ ファミリータイプのマンションで２０万円以上
大まかな目安として、この数字を覚えておきましょう。
さて、高額家賃の物件は何がいけないのでしょうか？
★ 設備の修理代が高く付く。
★ 空室期間が長い（退去後 すぐに入居とはなりにくい）。
★ 家賃の滞納の危険性が大きい。
まとめて書くと、エアコンなど設備がとても高くつき、入居が難しく、しかも家賃が高いので滞納のリスクがある。
このように覚えておきましょう。
超高額のマンションを買うなら、ワンルームマンションに分散投資した方が、リスク分散できて安全です。
・自分が住みたい基準で選んではいけない
先に、似たような記事を書きました。
とにかく、自分が好きでこんな所に住みたいと思って準備しても、同じような考えの人が借りてくれないと満室にならないのです。
例えば、室内の装備が優秀であったりすると、そこに目が行ってしまいがちです。
しかし、入居希望者は設備ではなく建物の立地の条件だとか、家賃が手頃だとか、そういう基準でえらんでいるのです。
自分が住みたいかどうかではなく、入居する人の視点で選ばなくてはならないのです。
