マンションの管理費の周辺問題。マンションのメンテナンスを考える。

アパートにせよマンションにせよ、定期的にメンテナンスを検討しなくてはならないのは当たり前です。

そしてよく使われる例えとして、マンションを車と見立てることがあります。

自動車ですと、やはり古くなればなるほど手入れに手間がかかることになります。

そして、経費もかさむことになるのは言うまでもありません。

家賃が下落していって、管理費がかかるのでは、良い状況とはいえないのです。

うまい管理の方法を考えてみましょう。

・耐用年数を見ながら中・長期的にメンテナンスする

マンションの場合の耐用年数は、計算式があります。

耐用年数＝（４７－経過年数）＋経過年数×２０％

耐用年数が進むほど、メンテナンスには神経を尖らせる必要がありますが、新築～５年目の場合は、それほど心配しなくて良いのです。

（築年数が古い物件は、資産価値が低い分、買い取り価格が安いので、利回りはよくなるのです）

マンションの場合は、自分の所有だけ、外壁メンテナンスとは行きませんので管理組合に従うようになります。

クリーニングは３～５年くらいにて、また外壁張り替えなど大規模修繕工事も管理組合とともにやるようになります。

外壁クリーニングは雨水や大気汚染の影響などでシミができやすく、定期的なクリーニングは欠かせません。

部屋の内装は、これこそ入居者に任されている部分になります。

入居者の毎日の心がけに期待するしかありませんが、オーナーがきれい好きでメンテナンスに熱心なことをアピールしましょう。

近隣のクリーニング関連ショップ（ダスキンなど）の一覧や地図を配布し、自分でできない人を業者に誘導します。

空室になったときは、室内メンテナンスをするきっかけになります。

項目別に、現状を把握し、いつ頃に大きなメンテナンス・交換などが起きそうか予想をします。

＜項目としては… ＞

キッチン周辺・・・ガスコンロ、ＩＨコンロ、電気、ガス、水道、下水回り、システムキッチン

室内関連・・・エアコン、シャンプードレッサー、暖房・乾燥機、室内干し金具など

バス・洗面台周辺・・・バス、トイレ、洗面台、クローゼット

室外周辺・・・バルコニー、窓

退去時の立ち会いにて、故障や損傷については、入居時の敷金を使って修繕します。

掃除などは、大家が素人で関わっても大丈夫ですが、危険を伴う作業が必要なことがあります。

電気関連などは、日曜大工的に適当に済ましていると後から漏電などの大事故に発展する危険があります。

DIYが得意と言っても、やはり素人には限界がありますので、専門知識や国家資格が必要なところなどは、うっかり大事故になることだけは避けなくてはなりません。

倹約しようとして、新聞にデカデカと出るような大事件になったのでは、本末転倒です。

これらは、やはり管理会社に業務を委託する方が安心・安全と言えるでしょう。

定期点検にするよう管理会社にお願いし、頻度は毎週・隔週・月１回・半年に１回・３～５年に１回・５～１０年に１回などと決めます。

修繕や管理会社への委託契約に関する出費は、減価償却費として必要経費とすることができます。

ただし、階段・廊下・門灯などの電気代や、共用部分の経費を共益費などとして請求している場合、必要経費に計上することができないので注意です。

結論として、メンテナンスは状況を見ながら、中長期的な視野に立って進めていくことが必要です。

その際に目安になるのが、耐用年数の計算式で先ほど計算した”耐用年数”となります。