私は、オーナーチェンジにてまずはマンション２室の所有者になりました。
オーナーチェンジは、売れにくい物件を売りやすくする工夫でも有り、初心者向けの物件とも言えます。
既に入居者がおり、その入居者が長く安定して入居してきているとなると、初めての大家の人にとっても入居者を探す手間が省けるのです。
ですが、問題点もないわけではないのです。
この記事では、オーナーチェンジ物件の注意点を考えることにしました。
・オーナーチェンジ物件の長所について
飲食店などでも見かける『居抜き物件』ということになろうかと思います。
入手時点で、従業員を含めてシステムをそっくり購入した感じになりますので、客も付いていることになります。
これなら、新規開店とは違いますので、初めての人でもやりやすいことになります。
全くの初心者の人なら、オーナーチェンジ物件を数件手がけ、経験を積むのも良いと思います。
売買契約が成立しますと、その月から（日割りなどでも）家賃収入が発生しますので、やりやすいのです。
前オーナーが、どうして手放したくなったのか？ ここだけはよく見ておく必要があります。
「急にまとまったお金が必要となってやむを得ず」というのなら、ありがたく購入できます。
やはり経験ある、不動産店の意見などを広く聞き合わせる必要があると思います。
・オーナーチェンジ物件の短所について
問題は、長く済んでいる住人がいる場合、入居者を替えることが出来ない点です。
入居者がいるからと購入したのに、身勝手な話ですが、購入した場合は自分で選んだ入居者ではありませんので、その点が不自由と言えば不自由です。
ということから、入居者がどんな人なのか、念入りな下調べが必要になるのは言うまでもありません。
もう一点、決定的に困るのが、内部が見られない点です。
不動産という、かなりの金額のものを購入するのですが、入居者がいるので内装がどんなレベルなのか？
不動産は ある程度、築年数などで痛み具合を推し量ることが出来ますが、入居者がいるとこれができないのですね。
やむを得ず、部屋の外観や区分所有建物の共用部分などで見極める必要が出てきます。
購入と同時に退去の知らせがあり、中に入ってみてビックリ！
こんなところによく人が住んでいたな！と思うような室内状態だったことが、やはりあるようです。
可能な限り、新築当時に近くするべく、原状回復を図るのですが、結局リフォームに近いことになってしまった！
そんな話が良くありますので、注意を要します。
また、これを機に大幅に安くリフォームができますと、窮余の一策から逆転ホームラン！
キレイな物件としてデビューできる可能性も残っています。
３０～５０万円の出費になることもかなり痛いのですが、何とか持ち直せれば２０年くらいは大きな改装がなく貸し出せる期待もあります。
見積もりにて、業者間の値段も違えば出来映えも替わります。
管理会社や不動産会社と常日頃から良い関係を築いて起きますと、こういうときに一肌脱いでくれる可能性が出てきます。
要注意！の物件の特徴としては、敷金を３ヶ月分ほど預かっており、敷金を持ち回りできるから、などという条件が付いていたりします。
要するに、３ヶ月分もの家賃ほどの修繕費が付いているので、これを使って直して使ってね、という合図だと警戒しなくてはなりません。
また、別記事に書きましたが 売却用に入居させたいわゆる”サクラ”的な入居者である可能性もありますから注意が必要だと思います。
購入後に、即退去されてしまい、後はなかなか入居者が付かずにあえぎ、挙げ句の果てに家賃値下げというのでは、困りますね。
