自分は最初、マンション経営から入ったわけですが、巷の書籍などでアパート経営を薦めているものがあります。
「中古アパート１棟買いで大成功！」
「ボロアパートをリノベして大家さんに」
…
こんな書籍タイトルが、大手書店の不動産投資コーナーへ行けばたくさん見つかると思います。
「マンション経営か？それともアパート経営か？」
悩んでいる人もあると思います。
しかし、アパートともなりますと、数千万円程度の資金が必要なのでは？
それを、個人が銀行融資を受けるのはリスクが大きいのでは？
思案のしどころではないかと思います。
そこで、この記事では『マンション経営か？アパート経営か？』
このテーマに取り組んでみたいと思います。
・アパートの利回りは大変魅力的であるが…
地方の１棟物の木造アパートの利回りと言えば10％台のものがあり、投資効率が大変良いのですね。
老後の年金代わりに、着手する方もあると聞いています。
ですが、問題点がないわけでもないのです。
★ 入居率が維持できるのか？
★ 耐用年数は大丈夫か？
こんな問題点が、すぐに思いつきますね。
それぞれについて、書いてみたいと思います。
・入居率の問題がやはり大きい
近年、書籍やサイトで取り上げられているのが、地方の木造アパートなら利回り１０％くらいのものも少なくありません。
ですが、地方物件や郊外物件は、今後入居率が下がっていく懸念があります。
言うまでもなく、人口減少が大きく起きてきており、地方ほどその下落が大きく入居率は難しいところです。
それから、なぜに中古の木造アパートが安くなっているのかと言えば、理由があります。
別記事に書きましたが、大東建託などを代表する大手のハウスメーカーが次々新築アパートを建てているのです。
土地を持っている地主さんに対して徹底的に営業を仕掛け、節税対策などの名目で成約を取り付けているのです。
つまり地方では、人口減少などで入居率が下がっているにもかかわらず、アパート数が増えているのです。
これが、中古アパートの安値放出につながっているというわけです。
・中古アパートのまだまだ危険な部分は？
それだけではありません。
マンションと比べて、中古アパートの家賃の下落率も大きいのです。
そういう状況を知っている銀行は、なるべく失敗されては困りますので、借入金利も高めに設定されているのです。
木造アパートは劣化も早いということを忘れてはならないのです。
まだまだあります。
アパートの場合、マンションと違って管理組合で積み立てる修繕積立金という制度がありません。
そのため、築１０年付近から修繕費用ががぜん掛かるようになります。
外壁や屋根など、またシロアリ対策などで費用がかかり始めることになります。
土地を相続してやるならまだしも可能性があります。
先の大東建託と大家さんのように、建物だけなら３～４千万円で済みます。
ところが、中古アパートでは採算が取れ始めた１２～１５年を過ぎたあたりから、大掛かりな修繕費用がかかり始めます。
これでは、満室経営ができたとしても、なかなか安定して収入というわけにはいかないことでしょう。
災害リスクも、アパートはマンションに比べて大きいのです。
そこで、マンション投資を見直してみます。
すると、アパート経営で懸念される、良くないところがメリットになっていることに気が付きます。
災害に強く、耐用年数が長く、家賃の安定性も高く、セキュリティ対策も質が高いのです。
入居者のニーズにも合っており、管理組合があるので長期の管理運営や大規模修繕工事も計画的に行えます。
マンション経営が個人、特にサラリーマンと投資先として有用であることが大いにうなづけると思います。
