マンション賃貸となると、心配が出てくる人も多いと思います。
心配にはもっともなところが多く、調べてみることにしました。
目次
・マンションの資産価値が下がるリスク
資産価値が下がるというのは不安ですね。
マンションを賃貸して、元を取る、すなわち必要資金を回収しますと、あとはできるだけ長くマンションを維持管理して、家賃収入を得続けることが目標となります。
この場合、マンションの元は既に取っているのですから、マンションの資産価値が下落しても、気にしなくて良いことになるでしょう。
ですが、何かの際に、マンションを売却しなくてはならないことにならないとも限りません。
ここで出てくるのが『リセールバリュー（resale value）』と呼ばれる指標です。
リセールバリューとは、新築マンションの10年後の価値維持率をあらわしたものですね。
結論から言えば、東京23区の主要ターミナル駅までの所要時間が短く、物件から最寄り駅までが10分以内であれば、リセールバリューは96％付近となります。
これらから考えますと、マンションの価値の下落率は、マンションのある場所（ロケーション）に大きく依存するということでしょうか？
資産価値についてですが、東京23区内でなくても、場所次第では好条件が得られるということになるのでしょうか？
・火災や震災のリスク
東日本大震災の記憶がまだまだ強い現状では、建物に対する安全性など気にするな、というのも無理というものでしょう。
火災のリスクは？
基本的に、マンションは耐火建築物であり、火災には最も強い部類の建物になります。
マンション火災のほとんどは入居者による”失火”が原因であり、入居者には火災保険に入ってもらっており、連帯保証人も付いています。
その上、マンションの所有者も火災保険に入るのです。
入居者が入っている火災保険ではまかないきれないケース、例えば近隣からの類焼により責任が問えない場合があるためです。
火災保険には、他の災害や盗難などの危険に対してもカバーが出来るので、かなり万能な威力を発揮します。
震災のリスクは？
日本の耐震基準は現行の建物では３種類あるのです。
要するに耐震法規的に３世代のマンションが同居している状況です。
☆ １９７１年以前 旧建築基準法時代に建てられたマンション
☆ １９７１年 ～ １９８１年 改正建築基準法時代に建てられたマンション
☆ １９８１年以降 新耐震設計法時代に建てられたマンション
さて、この３世代のマンションが、例えば阪神淡路大震災で、被害状況でどんな差をあらわしたか？
大変興味深いリサーチがあります。
マンションが崩壊、または中破に至ったのはほとんど１９８１年以前の建物だったのです。
３つめの世代のマンション（＝最新世代）は、ほとんど被害がないか軽微なものと報告されています。
ということは、新耐震設計法以降（１９８１年以降）のマンションはかなり堅牢と言え、以降も耐震技術は日進月歩といわれています。
東北大震災でも新耐震基準以降の建物で中破以上のものは、０．０９％との報告です
新耐震基準以降のマンションについて、震災の心配はかなり少なさそうです。
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・老朽化したマンション維持費のリスク
自動車でも やはり年式が古くなると、メンテナンス上、大金が必要になることがあります。
気に入った車でも、あまりの維持費の高さに所有を諦める、等と言うこともあると思います。
マンションについても、同棟のことが言えるわけで、設置設備は入居者ではなく所有者の経費負担となります。
この費用がかさみますと、結果的には投資成績を下げ、空き室であった、家賃を下げたと財務上、同じ結果となってしまうのです。
特に、ワンルームマンションで大きく物入りとなる設備の改修の原因になるのは、エアコンと給湯器になります。
それぞれ、７～１０万円はかかると言われています。
ワンルームマンションの場合、家族で住む ファミリータイプと違い、痛み方が少ないとされています。
退去のたびに、エアコンなどはクリーニングを重ねるなど、維持・管理を徹底するなどで長く持たせるようにします。
・マンションの販売会社・管理会社が倒産するリスク
熟練のマンション投資家によりますと、販売会社の経営健全性は、帝国データバンクの資料を提出してもらえれば、すべて解決します。
帝国データバンクでは、会社の情報を点数化して示したもので、６項目について点数評価をしています。
これにて、管理会社の信用度がくっきりとわかるのです。
６項目とは『業歴、資本構成、規模、収益、資金現況、企業活力』で、それぞれについて点数化しています。
帝国データバンクの調査対象となる １４５万社の平均が約４４点ということですので、６０点以上なら『合格』と考えて良いようです。
データが見せられない企業は問題外ですし、点数が低い会社は要警戒ということになるでしょうか？
また、販売だけの会社より、販売・賃貸・建物管理と一貫業務の会社のほうが信頼性が高いのは言うまでもありません。
最も心配なのは、管理会社の倒産です。
ですが、不動産の所有者はあなたであり、管理している会社が倒産しようが、所有権には何ら影響がありません。
オーナーとしては、管理会社が倒産したら、管理してくれる別の会社を探すまでです。
近年、耐震基準を満たしていない違法建築や、居住者がいるにも関わらず”傾く”などの酷いマンションが話題になっていました。
良心的な運営の会社と取り引しなくてはならないことを痛感させられる事件だったと思います。
マンション経営については、きちんとした物件さえ整備されていれば、自己所有ですので、問題はないのです。
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・家賃未納や家賃下落のリスク
大家業で一般的な心配と言えば、やはり『家賃回収ができるのか？』ということだと思います。
努力して、満室経営に持ち込んでも、家賃が入らなくては経営が成り立ちません。
自主回収という、昔ながらの方法もありますが、効率と手間の問題があります。
小戸数のうちは良いのですが、だんだん管理・運営が大変になってゆきます。
家賃関連の危険性を、家賃未納と家賃下落の２つに分けて考えたいと思います。
家賃未納のリスクは？
大家さんが入居者に、遅れている家賃の催促に行く…
よくありそうな光景ですね。
入居者の選別を、家賃ほしさに甘くすると、今度は家賃未納のリスクに見舞われます。
かといって、選り好みが厳しいと入居希望者が居なくなってしまい、空き室が発生します。
そこで、家賃保証会社をつける、ということをやるのですが、賃貸の管理会社を選ぶにあたり、どんな所を見れば良いのでしょうか？
これも熟練の大家さんの意見によると、1000室以上を管理している会社を選ぶべき！とのご意見です。
それはなぜか？と言いますと、1000室を越えると、コストが低く安定し、落ち着いた運営ができるからなのだそうです。
家賃の下落のリスクは？
家賃が下がる話は別稿でも書いたのですが、心配なポイントです。
ですが『家賃相場』というのが一般的にあり、周囲の条件に最も左右されるようです。
東京オリンピックに際し、山手線の新駅ができる！などと言われますと、噂に上った土地の価格が上昇し、家賃も高くなる傾向に変わります。
要するに、人気の立地となると、高年式物件でも家賃の下落がないことが多いようです。
ということで、地方などでは人気の場所に建てられている物件というのが強いことが分かります。
すなわち、人気エリアに建てられているとなると、家賃の下落率が小さくて家賃も高く維持されていることが多いのですね。
これについては、やはり熟知している経験豊富な不動産業者 私で言えば、Ｋ不動産のような『できる不動産店』に、やはり頼るというのがベストということになります。
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