満室経営が出来ている大家さんほど、満室時に頑張っているという状況があるようです。
新聞・書籍・インターネットなどでの情報収集は怠りなく、セミナー・講演会などは参加しておられたり。
不動産経営そのものが（震災などは別としまして）、そんなに突然突如と変化するものではないだけに、ある程度の予兆があるわけです。
それに順応すべく、日ごろから準備万端というところではないかと思うのですね。
逆にうまく行っていない大家さんほど、退去の連絡がきてからあたふたすることになります。
日頃からのリサーチもないものですから、長期空室になってしまう恐怖感も手伝って、焦りもひとしおに。
そもそも、地震の物件についてもあまりよく知らなかったりしますので、パニックは頂点に達してしまうのも無理はありません。
では、大成功大家さんが退去連絡が来る前に（すなわち満室時に）、どうしているのか？
また、退去連絡から入居者募集を経て入居に至るまでを調べてみました。
・満室時に何をしているかというと
満室大家さんは、満室時の行動がやはり違うようですね。
満室時から、すでに図面付きの資料を作っておられるようです。
退去前から、準備万端で備えておられるわけなのです。
フルに入居がなされますと時間的には余裕が生まれますので、物件紹介の資料をあらかじめ作成しているのです。
「次に空き室になったらどうするか？」をあらかじめ考えてあって不動産管理会社からの退去通知に備えるわけです。
入居希望者が不動産店を訪問した際に、見せる内覧資料なわけですね。
不動産店は、入居希望者に対して、これらの資料を見せて希望を聞きます。
場合によっては、十数枚もある、物件資料の中から３～４点くらい選んでもらい、内覧に向かうことになります。
この選別の際に候補外に落ちてしまったら、すでにアウトとなるのです。
ですので、他の物件の資料と見比べられた場合「これは見といたほうが良い物件だな」そう思われるような工夫が必要となります。
もちろん、広告料をアップしたり営業マンに謝礼金・報奨金をはずむなどの方法もあります。
しかし、物件に一番詳しいのはやはりオーナーですので、自身でチラシを作り差別化をするのも大切です。
・できればカラーのほうが好感度は上がる
近年、コンビニでもカラー印刷ができるようになりましたし、ＰＣに取り込んでカラーで刷ることもできるでしょう。
今日では、不動産店の配布資料は、まだまだ白黒のコピーものが主流ですね。
見た目の美しさも考えて、カラー印刷で、物件の様子をわかり易く伝えることが大切です。
・リフォーム中なら完成画像をつける
良さげな物件だから、と思っても行ってみたら、内装工事中などということもあるとおもいます。
その場合は、工事完成見本の画像を作り、画像集として内覧者に見せるようにします。
これがあれば、リフォーム中でも内覧ができますし、内覧に来た人も完成イメージが持てると思います。
不動産店にも渡して、内覧時に説明に使ってもらうようにします。
イラストのようなものでも良いですが、不動産店に使ってもらって反応を見て改良しましょう。
・大家からのメッセージもこの時期に作成
大家からの手紙を置くというのは、ちょっと恥ずかしいイメージを持っていました。
ところが、これは単に挨拶だけではないのですね。
物件の説明とか、弱点もあえて説明してフォローするのです。
『洗濯機置き場が屋外』などですと「『屋外でも気にならない』『すぐに干せて便利』などのお言葉を頂いています」とまとめます
「大家が配慮している」感じが出せたらよいのではないかと思います。
これらの工夫を、満室時に油断せずにやっていくことが満室経営につながると思います。
