前記事に続きまして、マンション経営の不安点を取り上げ、検証します。
（前記事も、一緒に参照して下さい！）
・マンションの販売会社・管理会社が倒産するリスク
熟練のマンション投資家によりますと、販売会社の経営健全性は、帝国データバンクの資料を提出してもらえれば、すべて解決します。
帝国データバンクでは、会社の情報を点数化して示したもので、６項目について点数評価をしています。
これにて、管理会社の信用度がくっきりとわかるのです。
６項目とは『業歴、資本構成、規模、収益、資金現況、企業活力』で、それぞれについて点数化しています。
帝国データバンクの調査対象となる １４５万社の平均が約４４点ということですので、６０点以上なら『合格』と考えて良いようです。
データが見せられない企業は問題外ですし、点数が低い会社は要警戒ということになるでしょうか？
また、販売だけの会社より、販売・賃貸・建物管理と一貫業務の会社のほうが信頼性が高いのは言うまでもありません。
最も心配なのは、管理会社の倒産です。
ですが、不動産の所有者はあなたであり、管理している会社が倒産しようが、所有権には何ら影響がありません。
オーナーとしては、管理会社が倒産したら、管理してくれる別の会社を探すまでです。
近年、耐震基準を満たしていない違法建築や、居住者がいるにも関わらず”傾く”などの酷いマンションが話題になっていました。
良心的な運営の会社と取り引しなくてはならないことを痛感させられる事件だったと思います。
マンション経営については、きちんとした物件さえ整備されていれば、自己所有ですので、問題はないのです。
・家賃未納や家賃下落のリスク
大家業で一般的な心配と言えば、やはり『家賃回収ができるのか？』ということだと思います。
努力して、満室経営に持ち込んでも、家賃が入らなくては経営が成り立ちません。
自主回収という、昔ながらの方法もありますが、効率と手間の問題があります。
小戸数のうちは良いのですが、だんだん管理・運営が大変になってゆきます。
家賃関連の危険性を、家賃未納と家賃下落の２つに分けて考えたいと思います。
家賃未納について
大家さんが入居者に、遅れている家賃の催促に行く…
よくありそうな光景ですね。
入居者の選別を、家賃ほしさに甘くすると、今度は家賃未納のリスクに見舞われます。
かといって、選り好みが厳しいと入居希望者が居なくなってしまい、空き室が発生します。
そこで、家賃保証会社をつける、ということをやるのですが、賃貸の管理会社を選ぶにあたり、どんな所を見れば良いのでしょうか？
これも熟練の大家さんの意見によると、1000室以上を管理している会社を選ぶべき！とのご意見です。
それはなぜか？と言いますと、1000室を越えると、コストが低く安定し、落ち着いた運営ができるからなのだそうです。
家賃の下落について
家賃が下がる話は別稿でも書いたのですが、心配なポイントです。
ですが『家賃相場』というのが一般的にあり、周囲の条件に最も左右されるようです。
東京オリンピックに際し、山手線の新駅ができる！などと言われますと、噂に上った土地の価格が上昇し、家賃も高くなる傾向に変わります。
要するに、人気の立地となると、高年式物件でも家賃の下落がないことが多いようです。
ということで、地方などでは人気の場所に建てられている物件というのが強いことが分かります。
すなわち、人気エリアに建てられているとなると、家賃の下落率が小さくて家賃も高く維持されていることが多いのですね。
これについては、やはり熟知している経験豊富な不動産業者 私で言えば、Ｋ不動産のような『できる不動産店』に、やはり頼るというのがベストということになります。
