最初に提示した、シミュレーションについてなお詳しく説明しますと、あの計算式は『家賃が現状で維持されている』という前提が付くのです。
物件と言えば築浅（ちくあさ＝築年数が少ない）のが基本的に家賃が高いのはうなずけると思います。
・経年変化にて、家賃は原則的に下落する。
新しい物件ほど家賃が高く、年が経つにつれて物件の価格が下がるにつれ、家賃を値下げしないと入居者が現れないということになります。
入居したい人の立場に立ってみると、ある程度当たり前の話ということになります。
そして、入退去が多いと、その都度手を入れなくてはならなくなり、実質的に家賃収入総額から出費しますので、家賃の値下げと同じことになってしまいます。
ということですので、Ｋ不動産のように紹介会社が親切ですと、なるべく優良な入居者で、しばらくいてくれる人を厳選してくれることになり、ありがたいわけです。
・家賃下落率という数字に注意する。
売り物件が出て、自分が調べに調べて『このマンションなら！』と購入を決めた物件があったとします。
不動産店に『良さげな物件が出たら声をかけて』とお願いしておきますと、同棟の別室が売りに出たという情報がもたらされたりします。
資金的にゆとりがあり、自分の所有と同様な好条件とわかりますと、即購入！ そんなことになったりします。
さて、自分の所有して物件で気になりますのが『家賃下落率』ということになります。
家賃下落率は、優秀な物件ですと年１～数％というのが相場のようです。
それこそ Ｋ不動産のように、経験豊富な業者さんの意見を伺えると、大変心強い参考資料ということになるでしょう。
・家賃下落率の見抜き方
Home’s の不動産アーカイブのサイト
http://www.homes.co.jp/archive/
にログインしますと、全棟内の家賃坪単価を見ることができるのです。
これにて、同じ向き・同じ間取りの部屋同士での家賃のばらつきを見ることができます。
そして、家賃が大きくばらつくというのは、家賃の経年下落率大きいと言えるのです。
昔入居したままで、長く賃貸されている物件は高い家賃で更新されてきています。
また、こまめに入居者が替わりますと、家賃が低くなっているのです。
この幅が大きければ、入退去により大きく下落する、と考えられるのです。
逆に、物件差が少なければ入居期間にかかわらず、家賃の下落が小さい＝使える物件である、ということになるのです。
地方の物件は、ともすれば人口が少なくなったりする可能性があり、下落率が想定外に下がる可能性もあります。
一方、東京23区の駅から徒歩１０分以内の物件であれば、下落率が最小限に食い止められると長く言われています。
・購入時に家賃下落率も配慮する。
家賃が高くて、物件が安い！となれば、オーナーとしては嬉しい限りです。
ところが、物件の立地が足を引っ張りまして、家賃下落が起きるとやはり困ることになります。
「東京なら、とりあえず安心！」などと、過去には言われていましたが、23区周囲にはやはり「過疎っている」地域ができていて「昔の光 今いずこ」となりかねないのです。
購入時のポイントとして、できればですが、家賃が下がらない、下がりにくい条件を考えなくてはなりません。
やはり物件の立地エリアが大きく影響しますので、自分の自己流の判断ではなく、良識と経験に裏打ちされた紹介業者さんが頼もしいことは間違いないのです。
その土地にて長く、不動産業の営業に携わっている、信頼できる業者さんの経験を頼りたいと思うわけですね。
あまり人脈もなく、エリアの知識も少ない、ということでしたら東京が間違いない、という説があります。
画像に見るようにやはり東京の下落率が優秀であるということが言えるでしょう。
