不動産投資について説明するのに、わかりやすい準備知識として『相続税』の話があります。
・不動産投資の前に相続税の話を少し…
ちょっと回り道になりますが、相続税について説明してみましょう。
（かなり大雑把な話になりますが…）
相続税と言えば、死亡した祖父などから資産を引き継ぐときに、資産に応じて課税されることですね。
例えば１０億円の資産を持つ祖父が、８０代後半にさしかかり、さすがに相続のことを考えなくては…
そういう状況が来たとします。
極めて大まかな話しながら、銀行に行って資金の融資を受け、１０億円を借金します。
１０億円の資産に１０億円の借金、これで資産は外観上０になるわけですね。
この状況で、相続が行われると、資産０円で相続となりますので、相続税も０円となります。
（これまた大まかな話になりますが…）
例えば、１０億円の不動産 マンションなどがあったとして、それを担保にして１０億円借り入れできたとします。
借り入れの１０億円でマンションを建築しますと外観上、総計２０億円分の不動産資産ができます。
８０代後半になっても、まだまだ資金を借りて不動産建設をしている人がいたりするのはそのためだと思います。
（ついでに書きますと、被相続人（『相続する人』ではなく、『相続される人』）つまり、先の例ですと”祖父”の人のことを指します）が死去したことによる相続ですと、不動産の相続については、相続税はかからないことになるのです！）
この辺りをみますと、相続ってお金持ちにとことん便利にできている、ということにお気づき頂かなくてはなりません！
・金利の世界は、米国債が基準
また、金利の世界で基本になる、重要な目安がありますので、紹介しますと…
☆☆ アメリカの国債が年利約５％である！
これは、今後も出てくる数字ですので覚えて頂いて欲しいのですね。
投資全般を考える際に、極めて重要となる 原則的な基準となります。
要するに投資の対象が年利５％以下なら、アメリカ国債を買ったほうが増えるスピードは早くて安全ということになります。
すべての投資がそうだとはいいませんが、おおむね５％を超えると優良な投資方式とされているようです。
証券・投信など投資方法は数あれど、年５％が基準になることを覚えておいてください。
・不動産投資の実例について
さて、私のマンションの２室ですが、１つが６００万円で、賃料が６万円とすると、年間７２万円の収益が出るはずです
ここで固定資産税・修繕積立金など経費を考えて、年収６０万円と考えると１０年でペイできることになります。
１０年過ぎれば基本的に、家賃は自分のものになる、ということですね。
この”モデル”で考えますと、１０年で１０割、すなわち年10％ということになると思います。
さて、先の１０億円のマンションのご老人のケースですと１０億円は約１０年で回収できるはずとします。
すると、１０年後には少なくとも２０億円分の不動産が、子孫には残されていることになります。
このように、税制は資産家に有利にできている、大金持ちがますます大きくなるようになっているということに気づかなくてはなりません。
ここまでの話は、ほとんどの日本人が知らないままに死んでいくような内容ではないかと思います。
しかも、上記の話にはちょっとした数字のマジックがありまして(?)実際は、もっともっと早く回収ができるのですが、わかりますか？？
次の稿で詳しく述べてみたいと思います。
