当サイトでは、東京２３区内の物件について、好感を持って書いてきています。
☆ ２３区内は人口増加がまだまだ見込めて、不動産賃貸のニーズがある。
☆ ２３区の家賃の下落率は全国的に小さい。
☆ ２３区およびその周辺の物件の価格の下落もかなり低い水準で抑えられている。
こんなことを書いてきました。
ですが、リスク分散のために地方物件にも手を広げている大家さんもあると聞きます。
確かに、関東でも直下型地震の可能性が示されており、この先心配が無いとも言えないのです。
株式の格言で「卵は一つのカゴに盛るな」というのがありまして、同じカゴに盛ると、そのカゴを落とすとすべてがダメになります。
しかし、別のカゴに盛っておけば、いっぺんに失う可能性は低くなります。
分散投資の大切さを語る格言になりますが、ここでは地方の不動産物件への投資を考えてみます。
・地方物件への投資メリットは？
地方へ投資するとなると、まずライバルが少なくなり、都市部と比べれば安価に購入できることがまず挙げられます。
ですが、それだけではありません。
専門家が書いているのを読むと、不動産の賃料の上下動（賃料の変化率）が地方物件のほうが少ないのです。
株式の世界で言うボラリティ（volatility）という用語がありまして、資産価値の上下動の幅のことを言っています。
株などの場合は、安く買って、高く売ることができるため、ある程度のボラリティの幅があったほうが面白い、ということになります。
ところが不動産賃貸の賃料については、大きく上下動があっては困るのです。
では、都心部の賃料は、どうしてボラリティが高くなるのでしょうか？
・高額家賃の物件が多く、その影響が及ぶため
都心には、超高級マンションがやはり存在します。
金融機関など、外資系の幹部クラスが家族と生活する目的でよく起用される、賃料数百万円クラスの超高級物件があります。
こういう物件については、入居できる人間はもちろん限られており、会社が賃料を保証しているわけです。
例えば、ある国際企業がアジアの拠点を東京から上海や香港に移しますと、たちまち空き室が数か所出来てしまいます。
アジアにおける企業の存在感の低下とか、東京での活動価値が下がると、このような現象が起きます。
外国人向けのこういう物件は、景気の交代場面ではしばしばニーズがなくなり、賃料は１／３になっても借りてがつかない状況ができるようです。
大胆に家賃を引き下げないと入居者はなく、それにつられて、すぐ下のクラスの家賃も下がり、そのまた下も…
連鎖的に家賃の下落が起きますが、物件数が多い層で需要の多い層へ行けば行くほど、ボラリティは低下する傾向にあります。
・２３区なら、安心かもしれないが…
東京２３区内くらいなら、まあ安定は保証されるかもしれません。
ところが少し外れになりますと、俗に言う「過疎ってる」地域があることは十分ご存知と思います。
駅前の商店街や従来的な繁華街が軒並み『シャッター通り』になってしまったら…？
居住するのに、魅力を感じることができるでしょうか？
東京で長く人気が続いている、吉祥寺や最近メキメキと人気の街になっている恵比寿などは、街に活力があるのです。
「このあたりなら、当分大丈夫！」と思っていても、１０年先、２０年先は大丈夫なのだろうか？
そんな懸念を、情報通は語っているのではないかと思います。
・地方の物件では、景気変動の影響は？
地方では、都市部でみるような極端な動きは少なくなります。
賃料は東京都は比べられないくらい低水準であり、とんでもない人口変動でもない限り、急激な動きがないのです。
東京にあまり集中しすぎるより、地方に分散投資して、多くの物件を持つほうが得であるという発想のようなのです。
地方では、物件価格も低いので、多くの物件を持てますし、東京に集中した場合、大きな震災に見舞われますと、すべてがパアになる可能性もなくはないのです。
地方では、ライバル物件が少ないので、転居もしにくく、入居の安定度も高い（引っ越せない）のだということもあります。
