大家業に取りましては、満室経営は夢でもありますが、むしろ成功のためには必須でもあるわけですね。
当サイトは、サラリーマン大家さん・専業大家さんに限らず、満室経営を目指したアイディアを提供して行きます。
さて、素人の大家業にとりましては、空室リスクはとても怖いもの。
入居してくれる・くれないは相手があることですから、そうそう簡単に解決できるものではないと思います。
空き室になって、困る原因は『空き室になりにくい物件選び』で解消するのがまずは最大の手立てであることは詳しく書きました。
ですが、不意に訪れた空き室のリスクにはどう対処したら良いのでしょうか？
そこで考えなくてはならないのが『広告費か？フリーレントか？』の問題だと思います。
・広告費か？フリーレントか？
空き室問題に対して、大家業ができるとして、大きく２つあげるとするならば、この２つに絞られると思います。
広告費をかけると言うことは、宣伝を強化して、仲介業者に大家側から仲介業者に対して『営業をかける』ことを意味します。
不動産業者に仲介をお願いし、熱心にアピールしたり、謝礼の予定を示すなども一つの手だと思います。
また、その物件独自のパンフレット（１枚ものでも良い）を作成し、営業がしやすく手助けをしてあげるなども、よく書かれています。
そのマンション独自の特徴や、入居してからも使えるような周辺のお役立ち情報を集めた地図などを、自ら歩いて調べて書いてあげるなど、工夫をします。
謝礼金を含めた『広告費をかける』戦略ですね。
・フリーレントの効用は？
これに対して近年、増えてきたのが『フリーレント』方式です。
フリーレントの場合は、自己資金が少ない人をイメージしてのことですから、礼金・敷金を０にするなどは、当たり前ということになります。
その分、保証人の基準を厳しめに設定することが大切なのは言うまでもありません。
保証人の人数を１名増やすとかは、近年 多い戦略と言えるでしょうか？
家賃保証をつけてもらうなど、フリーレントをつけてあげるのですから、その分安心を保証してもらいたい、とお願いします。
さて、フリーレントが絶対の威力を発揮するかと言いますと…
・広告費がフリーレントを上回ることもある！
フリーレントの戦略も広告費の戦略も『入居者をとにかく決める！そのための初期投資をする』ということについては同じです。
これが、家賃を引き下げますと、引き下げた分が毎月、家賃から天引きされることになり、損失は増えていくイメージになります。
それならば、最初に出費をしても、なるべく長く入居してもらい、値引き無しの家賃で後日、初期費用を回収しようという感じでしょうか？
首都圏で家賃１ヶ月分以上の広告費をかけることは、よほど酷い物件でなければ有り得ない時期もあったようです。
ですが、それでも入居者が決まらないとなると、ため息をつきながら「それなら２ヶ月分か…」と広告費を上乗せすることに。
この際に「それじゃあ、２ヶ月分の広告費のうち１ヶ月分を初月の家賃に回して、ユーザーに喜んでもらう」これがフリーレントの発想です。
ですが…
気をつけなくてはならないのが、不動産の営業部の考え方です。
家賃２ヶ月分の広告費を提案した時の、２社の話がありまして、比較して下さい。
Ａ社「広告費が増えるより、入居者に１ヶ月のフリーレントをつけてあげた方が入居者が喜ぶし、入居も決めやすい」
Ｂ社「広告費が増えると営業部が喜ぶので、広告費を増額して欲しい」
大家の側としては家賃２ヶ月分の出費を覚悟しているので、どういう風に使われても良いのです。
ですが、Ａ社とＢ社では大家に対するスタンスが違うことにお気づきでしょうか？
「入居者の決まりやすさ」を優先する会社と「決めた時の対価」を優先する会社があるということです。
・結局は実験してみることになる…
大家業の側からすれば、２ヶ月の出費にて、何とか入居者を決めてもらいたいのですね。
そして『２ヶ月の出費でなるべく早く入居して欲しい』わけです。
Ａ社でもＢ社でも、入居が早ければ早いほうが家賃収入が発生します。
広告費か？フリーレントか？は やはり試してみて、ということになるでしょうか？
仲介業者も素人ではないので、素人の思惑よりも 彼らの経験を活かさなくてはもったいないとも言えるでしょう。
実験にて検証し、判断しなくてはならないと思います。
