中古物件って、どこを見たら良いのでしょうか？
一番大切なのは、ユーザーに好かれる物件を選ぶことではないでしょうか？
そうすれば、自動的に入居率も上がり、客付けも楽と言うことになると思うのですね。
ベテランの成功者大家さんによりますと、中古物件を見るポイントはアパートでもマンションでも同じと言います。
そこで、ここでは中古物件を見る際の重要なポイントを見極めてみましょう！
・中古の不動産物件を購入する際の”３Ｐ”とは？
いきなり、数字が出てきました。
３Ｐとは英語で、Plece（立地）、Plan（間取り）、 Price（価格）なのだそうです。
この中をよく見ますと、たいていの購入者さんが一番気にする『築年数』が入っていないのに注目して下さい！
わかりやすくするために、中古アパートを例に取りましょう。
築年数が結構かさんでいても、状態が良い物件もあれば、築浅（ちくあさ＝築年数が少ない）でもぼろぼろになっていることもあります。
すなわち、物件の状態という物は、建物本来の質（≒建築会社や現場監督・棟梁の実力）と、物件の所有者のメンテナンスの意識で決まると言って良いでしょう。
木造アパートについて言えば、年数が経てば経つほど、本質的な”造り”の実力が現れると言います。
まとめて言えば、購入時は単純な築年数だけではなく、現況が大切であるということです。
とはいえ、目利きは初心者大家さんには無理ですので、やはり熟練の仲介業者さんの信頼できるプロの”目”を頼るべきでしょう。
・物件の賃貸条件の４要素とは？
ここへきて、またも数字が出てきましたよ…
賃貸条件４要素というのがありますが、ご存じでしょうか？
① 立地、② 家賃、③ 間取り、④ 清潔度の４条件だそうです。
この順番は、もちろん入居する人により違い、『何としても安く入居したい』とか『とにかく広い間取りで！』など さまざまです。
① の立地については、簡単には変えられませんが、②～④は大家さんの胸一つでバリエーションがつけられると思います。
では、それぞれについて、考えてみて、入居者に選ばれるという観点から物件選びを考察してみましょう。
・家賃の点から、好まれる条件を考える。
家賃が、物件と釣り合った価格になっているかどうかは、インターネットのサイトで家賃相場を調べるのが良いでしょう。
家賃の変更は、当然ながら退去者ができた時がチャンスですので、地域の家賃相場とかけ離れていないかチェックしましょう。
適正な家賃というのがやはり存在し、地域より高いとなか中入居者が出にくくなります。
また、安すぎるとかえって怪しまれ（事故物件ではないか…など）、これまた入居が進まなくなります。
単純に比較はできませんが、近隣の同様な物件（間取り、面積、設備、立地条件、生活の環境、築年数）などと総合的に比較して見ることが必要です。
『間取り』は、リノベーションすれば変えられますが、それ以上に重要と言われているのが『清潔度』ですね。
・古くても清潔でスッキリした物件を選ぶ
中古カメラの選び方、という記事で「とりあえずは、外見に注目してキズが少ないカメラを選ぶ」というのがありました。
やはり外見で、細かい傷だらけというのは、それだけ過酷で厳しい条件で使われていた可能性があるということです。
（もっともカメラの場合、外見が良くても水没するなどで、決定的なダメージがある場合もあるようですが…）
不動産物件ですと、いくつかの物件を連続してみてみると「コレは良さそう！」と感じるものがあると思います。
人間誰しもキレイな物件に入りたいものでして、古くてもセンスがあって手入れも丁寧に施されたものなら好感が持てると思うのです。
大家は案外、こういうユーザーの心理に疎く、意識されていないけどキレイな物件でなくては入居しにくいと思います。
ある大家さん曰く「入居者目線で物件を見て、掃除もする」ということですが、大切なことだと思います。
