私も、最初の不動産投資については中古マンションをすすめられ、導入も容易でしたし、トラブルもなく、運営は極めて順調です。
別記事に書きましたが、やはり中古マンション投資が、初心者向けであるというのは確かなようですね。
資金力が小さくても始められますし、物件の価格が安い分、回収も早く、利回りも良好ということで、大失敗しないことがメリットであるようです。
マンションの魅力と言えば、アパートと違い耐用年数が長くて、天災にも強いということでしょうか？
別記事にも書きましたが、９５年の阪神淡路大震災以降、建築基準法が改正されまして、以降はかなり耐震性が向上しています。
要するに、それ以前のマンションでなければ、耐震性は概ね最新の新築のものと大差がないと考えて良いようです。
まずは、新築マンションについて考えてみましょう。
・新築マンションの良さと言えば…
工法や耐震性能などが、建築時期が後になればなるほど進んでいるのは当たり前ですね。
新築物件の場合、耐用年数が中古物件より長く、ローンも長く組めるため、高額のものにも手が届くことになります。
そして、新築の魅力と言えば、やはり人気が高いため、家賃設定を高くできるのです。
もちろん、設備や内装などは最新式であり、それゆえ修繕費などがかかり始めるのもずっと先のことです。
要するに、維持費が最安ですので、そういう心配は少ないと思って良いでしょう。
『高家賃で低維持費』これが新築物件の魅力の最たるものだということになります。
ですが…不動産投資のプロたちは、投資物件として中古マンションをすすめます。
その理由は何でしょうか？
・中古物件のほうが購入代金が安く利回りが高い
忘れてはいけないのは『利回り』すなわち、投資効率が良くないと『うま味』が少ないのです。
中古物件の魅力と言えば、やはり購入価格が安いため、利回りが良いのです。
修繕費などの懸念もありますが、建物の減価償却ということを考えると、物件価格が安い方が早く元が取れます。
いち早く『家賃がそのまま収入に』なるので、投資効率が良いと言うことになります。
大幅な家賃の下落などが懸念材料になりますが、やはりこれは購入時におおむね決まってしまいます。
ということで、まとめて言えば、吟味されて選ばれた中古物件は、新築マンションのパフォーマンスを大いに上回る、と言うことでしょうか。
・新築物件の良いところはないのか？
ここで、法定耐用年数という概念が出てきます。
ついでに説明しておきましょう。
※ 法定耐用年数とは…
耐用年数を客観的に評価するために『資産の種類』『構造』『用途』でそれぞれ耐用年数を詳細に設定し、画一的に取り扱うことになっている。
税法で規定される耐用年数を『法定耐用年数』という。
法定耐用年数は、新築物件と中古物件で分かれます。
新築物件・・・原則的に４７年と設定されます。
中古物件・・・（耐用年数－経過年数）＋経過年数×２０％ と略算されます。
マンションの築年数が経つにつれ、資産価値は下がりますので、上の税法による 法定耐用年数により、不動産の価格を算定します。
そして、その時点での価格に対して課税がなされるということになります。
例としましては、築２０年の中古マンションでは （４７－２０）＋２０×０．２＝３１年
この法定耐用年数に従って、課税が起きるのですが（細かい説明を省きますが、結論から言えば）、耐用年数が長いほど、節税効果が高いのです。
しばしば、事業用の自動車に対しての節税効果が議論に上がりますが、中古車の場合は節税効果は少ないのです。
同様に、新築物件のほうが、中古物件より節税効果は高いということになります。
