阪神淡路大震災、東北大震災、熊本大震災…
このところ、日本史に残るような大きな震災が立て続けに起き『震災列島』となりつつある日本。
これは、不動産投資を考える者としてもバカにできない問題であります。
耐震基準も大幅に見直しが迫られており、市町村からの補助金が出て耐震工事がドンドン行われている実態もあります。
これにより、長期不況で困ってきた日本の建築業界も少しは息を吹き返している状態とか。
マンションについても、他人事ではなく、運営するなら少々の地震ではビクともしないような物件を入手したいものです。
・中古物件の耐震基準は？
中古マンションについても、やはり安いというだけで飛びつくのは考えものということになろうかとおもいます。
安いというのは、やはりそれぐらいの価値しかないということであり、売る側としては早く処分したい、という心情が見え隠れもしているわけです。
姉歯問題 とか、杭打ち偽装問題 は論外としまして、一般的には建築物は建築基準法のよる建築許可が下りてからの施工になりますので、許可が下りた設計建築物であれば、違法建築でない限りは安全基準を満たしているということになります。
しかし、その建築基準法そのものも、先に挙げたような大きな震災を視野に入れていなかった時代があるのです。
よって、あまり古すぎる建物は危険という認識を持たなくてはなりません。
・建築基準法の改定について
となると、いつ頃に建築基準法が改められたのか、そしていつ頃以降の建築基準法なら安心できるのか？
そこを知っておかなくてはならないと言うことになろうかと思うのですね。
建築基準法に定められた耐震基準は1978年（昭和53年）の宮城県沖地震の被害を教訓として改正がなされ1981年（昭和56年）に施行されました。
ここが一つの線となりまして、これ以前の建築基準を『旧耐震基準』、以降のものを『新耐震基準』と呼ぶようになりました。
・圧倒的に地震に強い新耐震基準
震度６以上の体感上の所見を書くと次のようになります。
★ 立っていることが困難になり、固定していない家具の大半が移動するし、倒れるものも出てくるし、ドアが開かなくなることがある。
★ 壁のタイル、窓ガラスが破損し、落下してしまうことがある。
かなりのレベルの地震ということになるのですが、新耐震基準の目標となるレベルが『震度6以上の地震で倒れない住宅』ということになっています。
そして、新耐震基準の圧倒的な水準を物語るデータとしては、阪神淡路大震災、東北大震災、熊本大震災を縦断しての資料となります。
この３震災を経験した新耐震基準で建てられている分譲タイプのワンルームマンションの倒壊は１棟もなかったというのです！
ですので、マンション購入の際は、新耐震基準のものを何としても購入しなくてはなりません！
追加ながら、旧耐震基準のマンションでは倒壊したものもあり、テレビで報道されているようなつぶれたマンションは旧耐震基準のものでした。
安くて古いマンションには、こういう危険性があることを頭に入れていないといけないということです。
・不動産投資は単なる利回り商品ではない
万が一、地震になり倒壊したマンションで入居者の生命に危険が生じた場合、所有者の管理責任が問われることになります。
阪神淡路大震災の際は、古いアパートを所有していたオーナーが、必要な処置をとらず、結果としてアパートが倒壊して入居者が死亡した件があります。
その結果としてオーナーが管理責任を問われ、１億円以上の損害賠償命令が出されたケースがありました。
不動産投資は、単なる利回り商品ではなく、人が住み毎日の生活が営まれているのです。
オーナーには安全を提供する義務も課せられていることを忘れてはなりません。
