満室経営になるためには、満室になった時に安心しない、工夫・努力を怠らない、ということは別記事で書きました。
空き室ができて、なかなか入居者が現れないときに、焦りまくったのでは遅い！という話もありました。
この記事では、退室者がでて空き室が生まれたとき、大家はどんな行動をとるべきかを書いてみます。
・退室者は知っている…
住んでみないとわからないことが賃貸物件にはたくさんあります。
私がかつて住んでいたアパートですが、雨の日は屋根からか？バタバタと水が落ちる音がしまして「おかしいな？」と思っていました。
ある時、思い切って大家さんに相談してみたのです。
その『現象』は、雨足の強い日に特に感じられ、何かトラブルがあるのでは？と思ったのです。
詳しい様子や発生した時の状況を説明したところ、後日 大家さんから連絡がきました。
聞きますと、雨どいの一部が外れていたようで、そのため雨量が多い日に限って雨水が落ちてきたのだということでした。
かなり以前から現状にあったようで、雨が打ちつける壁の外装も一部はがれそうになっていたとかで、ずいぶん感謝されました。
雨の日の、それも強雨に日にだけ起こる現象などは、日々住んでみないと気が付かない現象なのです。
ということで、退出される人に聞き取り調査をすることは、管理上も大変重要なことになるのです。
・退去者にアンケートを配布する。
財政的に厳しくて、どうしてももっと安い物件に移る必要ができた…
そんな人もあるかもしれませんから、あまり立ち入ったことは聞けないと思います。
物件についての意見を聞きたい、という雰囲気で、遠回しに退去の理由なども聞くと良いと思います。
チャンスとしては、退去の連絡が来た時、退去の立ち合いの時と、少なくとも２回はあると思います。
たまにしか顔を合わさない人には聞きにくいですから、必ず数千円分くらいの商品券などの謝礼をつけて、アンケートをお願いすると良いでしょう。
退去の理由が物件そのものにあることも少なくないようです。
物件に原因があるなら聞くべきですし、部屋の構造など以外に、騒音など近所の問題なども出てくる可能性があります。
『物件の弱点』がわかりましたら、なるべく改善に努力し、入居者の満足度を上げて長く住んでくれるよう工夫しましょう。
・不具合があれば、すみやかに改善する
マンションの施設としての問題点は、次の入居者のためにできる限り素早く対応しましょう。
一番値段がかかって、大家として頭が痛い出費につながるのが給湯器とエアコンです。
これらですが、故障が起きると大変なトラブルとなり、緊急性がある修理案件となります。
何でもそうですが「今すぐ！」となりますと、原状回復には費用がかかりやすくなります。
そこで、時間が取れる際にじっくりと見ておけば、割安で済む可能性が出てきます。
給湯器とエアコンは整備してもらい、特にエアコンはクリーニングをしてメンテナンスに努めます。
エアコンは、意外かもしれませんが、ダスキンなど住建周囲の清潔サービスを行っている業者がすぐに対応してくれます。
エアコンが長持ちしてくれるかどうかは、大家としてできることはこれぐらいではないかと思います。
（居住中も、長く住まれている人に対しては、エアコンクリーニングのサービスを無料で試行しても良いかもしれません）
・アンケートをこまめにできる裏技は？
ある大家さんなどは年二回、アンケートをする裏技を書いておられました。
要するに、お中元とお歳暮の時期に商品券とかビール券を配布し、アンケートをお願いします。
（商品券・ビール券は金券ショップで安く手に入れることができますね♪）
ごく数千円のサービスなのですが、これで物件が長持ちし、入居継続もできれば一石二鳥をいうわけです。
入居者の意見や要望、気が付いたことなどを書いてもらいましょう。
まとめますと、空室ができたときにいろいろ工夫をすることで、速やかに満室へと向かわせる可能性があることがわかるということでした。
