サラリーマン大家のシミュレーション!資産を増やすからくりはこうだ!

(前項の予備知識編から続いています。こちらもご覧いただくとなおなお理解が深まりますよ♪)

私の目下所有している『総額600万円のマンションで、家賃6万円、年収60万円』のモデルをなお掘り下げてみたいと思います。

(12か月なら72万円ですが、諸経費や税金を考えてわかりやすく年収60万円です!)

とても重要な部分ですので、ぜひ最後までついて行き、読んで下さい!!!

・マンション10室の年次的シミュレーション

ここで、私がお金持ちだと仮にしまして、6000万円分、すなわち10室のマンションを持っていたとします。

すると、月収は60万円×10室=600万円となり、1年経つと(無駄遣いしなければ…)、新たにマンションが1つ購入できることになります。

次の年も1つ、また次の年も1つ、と買い足していきますと、10年後には10室のマンションが、おお! 20室になります。

そして次の10年では、20室のマンションがそれぞれ家賃収入を生み出しますので40室に!

つまり 20年経ちますと、40室のマンションが持てて、各室が月6万円の家賃収入を生み出しますから、月収240万円に!

これ、数字のまやかしでもなんでもなく、数学的にはそんな感じで増えていく、ということなのですね。

(但し、所得税や家賃の下落率はこの場合、無視していますが…)

なおかつ、この『増加カーブ』は、より急峻(きゅうしゅん)に登っていくことになるのですが、お気づきですか?

・大家業としてのシミュレーションは?

では、不動産投資の醍醐味となります、シミュレーションを行ってみましょう!

☆ 最初の1年では10室で、それぞれが6万円ですので、年間600万円です。

12か月で600万円。

この600万円で、新たに1つのマンションが購入できます。

1年間で1室増える計算になります。

これは間違いないところ。

☆ ところが、次の1年は『11室』が稼ぎ始めますので、1年経たないうちに『1室増える』計算となります。

(600万円÷660万円(1年の家賃収入)=0.909…年

0.909…年×12か月=10.9カ月

つまり、およそ10.9カ月で『1室増える』計算となります)

☆ そして次の1年は『12室』になるので、600万円貯まるのは、より早くなります。

(600万円÷720万円(1年の家賃収入)=0.833…年

0.833…年×12か月=9.99カ月

つまり、およそ10カ月弱で『1室増える』計算となります)

(ちょっと話がウマすぎる!と思った方、ぜひ電卓で検算してみて頂きたいものです)

…何のことかといえば「利子が利子を呼ぶ」複利計算の話をしているだけなのですね。

以下、電卓を叩きますと…

☆ 『13室』では 600÷780= 0.769…年 ⇒ 9.23か月

☆ 『14室』では 600÷840= 0.714…年 ⇒ 8.57カ月

☆ 『15室』では 600÷900= 0.666…年 ⇒ 7.99カ月

☆ 『16室』では 600÷960= 0.625  年 ⇒ 7.50カ月

☆ 『17室』では 600÷1020=0.588…年 ⇒ 7.06カ月

☆ 『18室』では 600÷1080=0.555…年 ⇒ 6.66カ月

☆ 『19室』では 600÷1140=0.526…年 ⇒ 6.31カ月

ここで、20室に到達します。

そして、一番右の月数を総計すると…

12+10.9+9.99+9.23+…+6.31=86.21カ月 ⇒ これにを12か月で割ると 7.184年で20室に到達します。

☆☆ まとめて書きますと、10室が20室に到達するには計算上は10年かからず、7年強で完了するということですね。

ここまで見てきますと、資産家への道がかなり見えてきたのではないでしょうか?

・先の老人の相続の話に戻ると…

前稿の『10億円の資産を持つ80代の老人』の話も、最初から20億円の不動産が複利で収益を生み出しますので、

10年より、かなり早い段階で借金は支払えることになります。

借り入れた10億円には利子が付きますので、簡単に倍増とは行きませんが、ご老人の子孫は比較的短期間に、労せずして20億円分の不動産を得ることができるのです。

(次の記事に続きます!)

k-fudousan

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