共用部分と専用部分の境は?マンション経営の基礎知識を書いてみた。

マンション管理について、知っているようで知らないところを書いてみます。

それは『専有部分』と『共用部分』の違いですね。

この違いは、おわかりでしょうか?

宅建の本試験などでは、案外頻出だったりするテーマですね。

例えば、マンションのドアは『専有部分』でしょうか?『共用部分』でしょうか?

ちょっとトリビアな話ですが、ドア本体は実は『共用部分』であることをご存じでしょうか?

そもそも、『専有部分』と『共用部分』の違いって何なのでしょうか?

・専有部分と共用部分を考える

定義から説明しますと、

専有部分とは…区分所有者が所有している部分のことです。

共用部分とは…管理組合が所有する部分のことです。

専有部分と共用部分は重複することはなく、よって専有部分を記憶しておけば、それ以外は共用部分と言うことになりますね。

・注意を要する共用部分とは?

いかにも専有部分に見えて、実は共用部分であるところとして、代表的なものにマンションのバルコニーや専用庭(=1階の部屋の窓の外のエリアなど)があります。

ここは「居住者に専用使用権がある共用部分」と呼ばれています。

(『専用部分』という用語もあります)

個人で専有して使用するので勘違いが起きやすいですが、管理組合の所有する部分となります。

よって、修繕も管理組合が担います。

従いまして、許可なくベランダ部分に物置をおいたり、タイルを敷いたりすると、管理規約違反になるので注意が必要です。

現実的に、掃除などの日常的な管理行為は区分所有者や貸借者など 居住者が行い、修繕は管理組合が行います。

では、こんなところは専有部分でしょうか?共有部分でしょうか?

・鍵や給湯器は誰の所有になるのか?

鍵は紛失したら、居住者が自己責任で作らなくてはなりませんから、これは区分所有者の所有物ということになります。

鍵紛失は、やはり悪用が困りますので、鍵交換(鍵の取り替え)が必要となりますが、これも所有者の持ち出しとなります。

では、玄関外にユニットが付いている『給湯器』はどうでしょうか?

給湯器は、故障の際は 機器の交換・修理を区分所有者が行い、金銭を支払いますから区分所有者の者になります。

部屋のあかりの蛍光管みたいな扱いになっているわけですね。

・ドアの所有者は誰なのか?

最初の質問に戻りますが、それではドアの所有者は誰なのでしょうか?

ドアの話の前に、住居内は専有部分ですが、住居内の定義とは、何でしょうか?

住居内定義は『壁や柱などで四方を囲まれた内側の部分』ですね。

それですから『ドアの住居側の表面は区分所有者の管理』で専有部分になります。

また、ドア本体は、マンション建物の一部ということで、共有部分という判断です。

ドアの破損は管理組合に申し出て修理を受けることができます。

だから、玄関ドアのデザインを勝手に変えたり、取り外したりすることはできません。

ドアの鍵は、区分所有者の管理しますので『専有部分』の解釈となります。

この辺りが、ドアのちょっと微妙な『立ち位置』ということになるでしょうか?

・窓ガラスは専有部分?共有部分?

ドアが共用部分と言うことになりますと、窓ガラスは?

当然、建物の一部ですので『共用部分』となります。

玄関ドアと同様に、勝手に塗り替えたり、広告を表示するなどは、マンション全体の美観を損ねることになります。

時に、マンションの窓ガラスなどに内側から、紙に大きな活字であれこれとメッセージを書いてあったりしますが、マンション管理的にはダメ!ということになります。

建物の外観保全という観点から、利用制限をすべき、建物の一部と考えられています。

専有部分と共用部分について、詳細は管理会社や管理組合に聞いてみる、というのが良いと思います。

k-fudousan

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