自分の２室目のマンションの場合、管理会社の理事長の発案で 管理会社の変更の決議が取られました。
理事長を信頼していた私は、理事長に委任状を託して結果を見守ることにしました。
結果的に、管理会社は変更することで可決し、マンションを建設して管理してきた会社から、マンション管理については、地元で有名な別会社に変わりました。
その際、数千円分 管理費が値上がりしまして、ちょこっと損したような気がしたのですが、それまでの管理会社が良くなかったのが理由のようです。
管理会社のサービスマンが、自分の判断で無理な管理費の増額などを、個別のオーナーに働きかけていたのが理由のようでした。
管理会社が変わった影響は、今の時点では分かりませんが将来的に、大規模修繕工事などの際に、この変更が利いてくる可能性があります。
ここでは、空室問題に関係して管理会社の変更について考えてみましょう。
目次
比較的、経験の浅いオーナーとしては、管理会社を変えるなどは、全く想定外だと思います。
私に、最初に「管理会社を変える」話が来た時も「これ、何の話？？」そんな風に思ったのを覚えています。
ある書によりますと「委託している管理会社を変更すべきか？そのままで行くべきか？」は大家の永遠のテーマであるとのことです。
空室でそのままに放置されていたりすると、つい矛先が管理会社にも向かってしまうようなのですね。
管理会社の変更は、必ずしも良かったとも言えないようです。
管理会社を変えて失敗した例もあるのです。
不動産投資は地域性がありますので、その地域で成功している大家さんの言葉は信憑性があります。
そこで、現在の管理会社と別の管理会社を紹介されたりすると、つい成功したいものですから、管理会社の変更を考えたりします。
ですが、成功者からの紹介でも やはり上手くいかなかった例もあるのです。
それはなぜなのか？と考えてみますと、具体的な事例も見えてきます。
これも不思議な気がしますが、聞けばなるほどの理由があります。
優良とされる管理会社を紹介してくれた大家さんと、寸分違わない間取り・地域・家賃水準で管理会社が変われば、やはり同じように成功できるのだと思います。
ですが、物件は全くの同一にはなり得ませんし、内容が異なれば自ずと結果も違うことになってきます。
空室の理由を管理会社が悪いと考えて、本当に良いのだろうか？
物件の家賃が不相応に高すぎるなど、空室の理由は大家側にもあるのではないか？
空室の理由を最もよく分かっているのが、客付き不動産店です。
※ 客付き不動産店…不動産を買いたい、部屋を買いたい客を
サポートする不動産店が客付き不動産店
元付き不動産店…不動産物件を売りたい、賃貸の空き室を
埋めたいオーナーをサポートする不動産店
入居者と一緒に現場を見ている担当者が、入居が決まらない理由がよく分かっているのです。
できれば数社から意見を集め、共通意見があれば、直ちに改善すべきです。
簡単に言えば、管理会社が広告費を取り込んでいる場合があるので注意を要します。
大家が、独自に空室対策に動くのを嫌う管理会社があり、客付き不動産店に直接広告費が渡るのを抑止しようとします。
客付き不動産店は、広告費が支払われた額により 順番に入居希望者を紹介する仕組みであることが多いです。
管理会社に渡してある広告費が、客付き不動産店に渡っていないとなると、客付き不動産店にはメリットになるものがありません。
こうして、入居希望者の誘導も後回し、あるいは不熱心ということになり、空き室のまま放置されてしまうケースがあるようで注意を要します。