マンションを自主管理することも、現実的にはできますが大変な苦労を強いられると思います。
自主管理をしている人は、たいてい不動産業専業の人で、時間的にもゆとりがある人ではないかと思います。
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さて、一切を自主管理するとどうなるでしょうか？
俗にいう『満室経営本』の著者の中には、管理料を支払わず、自分で管理している人もあります。
物件の修繕などの技術があったり、御親族に専門家がいたりして、なおかつ物件が自宅から近く、不在が少ないようなそんな大家さんならある程度可能かもしれません。
（それでも、個人でできることは限界があることは考えなくてはならないと思いますが…）
自主管理をするとなりますと、どんな作業をしなくてはならなくなるのでしょうか？
まず、部屋に入居者を入れなくてはなりません。
客付け不動産会社に依頼をして入居者を募集します。
入居者が入れば、家賃の回収と言った集金業務があります。
たいていの大家さんは、自分で不動産賃貸用の別通帳を持っていて、そちらに振り込むようにしています。
振り込みがない場合は、自分で集金をするか振り込みを催促するようになります。
滞納督促を自分でやるようになります。
退去者が出ると、退去の立ち会い、敷金や原状回復のための費用計算、精算業務を行います。
業者に発注して、原状回復のための工事の依頼をはかります。
（その上、建物が全部 自分所有の場合は…）
建物の外回りを含む、共有部分の修繕を業者に注文します。
エレベーターの点検、消防施設の点検、警備会社などへの連携なども業者に依頼します。
廊下・階段・エントランスなどの共有部分の管理、例えば電球が切れて補給するなどの小作業を行います。
入居者からのクレームなども、自発的に取り扱いしなくてはなりません。
あまり有ってはならないことですが、災害・事故などの緊急事態の際の対応も行うことになります。
これは、警備会社へ提携をすることが近年は多いようで、ガス漏れや盗難などもある程度はカバーしてもらえるようです。
物件数が一桁くらいのうちは、自主管理も可能な段階だと思います。
ですが、１０を越えると勤め人の片手間の自主管理はかなり困難になると思います。
例えば、緊急時の対応など、とてもできたものではありません。
また、１カ所にまとまっていればそれでも何とか可能なのかも知れません。
ところが、複数箇所に分散したり、遠隔地になったりした場合、自主管理は困難を極めることになります。
上記の業務のすべてを管理会社がまかなってくれることになります。
何かの事態には、すべて管理会社が窓口になりますので、大家にいちいち問い合わせや事務連絡が来ることがなくなります。
管理会社からは、毎月報告書が届きますので、それをチェックするだけとなります。
家賃回収ですが、大家側の通帳に振り込みになることが多いです。
入居者も同じ銀行の通帳を持てば、振り込み料が無料になることが多いので、地元の地銀とかに統一されることが多い印象ですね。
また、家賃の引き落としサービスを使う手もあります。
これにしますと、入居者のミスによる入金忘れがなくなり滞納対策になるのです。
すべての管理会社がやっているわけではないのですが、便利であることは言うまでもありません。
督促などの必要がありませんので、大変手間が省けることになります。
やはり多くの物件を持つようになると、自主管理よりは管理会社委託のほうが、便利で安心と言うことになると思います。