マンション投資には、諸説ありまして、投資家を悩ませる結果となりますね。
地方のほうが安くて、表面利回りがよさそうなのはうなづけると思います。
ですが、空室リスクなどを主張する人がやはりあります。
少子・高齢化社会ともなりますと、原理的には人口が減っていくのですね。
となると、空き家が増えていくのはある意味、当たり前ということに。
そして、大家業をやってみられればわかるのですが、ご高齢の方にマンション一人暮らしとかはありえないのが暗黙の事情です。
というのも、もし万が一、ご高齢の方がなくなってしまっていたりしたら、マンションは事故物件という扱いになります。
家賃は１/２程度に下落して、オフィスの物置きなどに貸し出されたりするのがオチなのです。
この『事故物件の告知義務』というのが、規定があるようでないようで…
最近の判例では『２年まで』という、おおまかなガイドラインが見て取れますが、判例によってはかなり長く告知義務を果たさねばならない、としたものもあります。
ということで、ご高齢の方にはやはり賃貸しにくいことになります。
結論から述べると、ますます入居可能性の高い人が少なくなっていくイメージでしょうか？
ということは、空き室リスクがあがっていくわけですので、何とかして入居者が途絶えない物件を獲得しなくてはなりません。
東京都とかは、都心から周辺部に人口が異動し始めて久しいとの評判もあります。
となりますと、２３区やその周辺などが好ましい投資対象なのでしょうか？
・マンション経営なら東京！という説の理由は？
不動産会社にもよりますが、不動産投資・マンション投資なら都心！という説もあります。
その理由を探してみたいと思います。
東京23区内の人口は20年連続で増え続けている。
1988年以降、２３区の人口は減少していたのですが、1997年から増加に転じ、２０年近く増え続けています。
推測によると、2020年まで増加し続け、以降は緩やかに減少に転じると推定されています。
といっても、減少カーブはかなり緩やかであり、2035年の人口は2010年のレベルとされていますので、かなり緩徐な減少ということでしょうか？
まず、人口がある程度ある土地柄にはニーズがある ⇒ 空き室リスクが少ない、という理屈から２３区が推奨されているのです。
東京都は単身世帯がは４６％いる。
これも、東京ならではの状況だと思いますが、東京の単身者数の９割がワンルームマンション以外の木造アパートなどに居住しています。
ですが、東京都心の居住者は、プライバシー性・遮音性などを要しており、ワンルームマンションのニーズが高いとされています。
大学が、都心回帰を進めている。
学校教育法の改正があり、用地取得の制限が撤廃され、高層校舎の建築、大学敷地を周辺に拡大させるところが増えてきているのです。
これが、都内にワンルームの需要が増えるはず、という説の根拠になっております。
また、地方からの就学生・海外からの留学生も東京に集中しており、特に留学生は10年前の1.5倍と高い数字を記録しています。
そして、国策として留学生を受け入れることが大筋で決まっているため、ワンルームマンションの需要が下落しにくいとされているのです。
２３区に居住する、外国人数も増加してきています。
外資系企業動向調査（経産省）によると外資系の製造業の約43％、非製造業の約72％が東京に集中しています。
東京が地方都市と比べ、外国人にとっては住みやすい、ということもあるかもしれません。
イギリスの情報誌の発表した『世界で最も住みやすい都市・ランキング』で１位を獲得、治安の良さなども折り紙つきということです。
日本人のイメージとしては、猥雑な都市ということになるのでしょうが、国際的な視野で考えると傑出して安全なのです。
これらの条件を見回しても東京なら、特に単身者をターゲットにしたマンション経営が将来的にも破綻しにくい、という結論が出るようです。